Meestal is het zo dat de perceelsgrens die door het Kadaster is ingemeten ook de juridische eigendomsgrens is. We mogen daar echter niet zonder meer van uitgaan. Als gevolg van verjaring kan het zijn dat de feitelijke grens (bijvoorbeeld een hekwerk dat niet op de kadastrale grens staat) op den duur de juridische eigendomsgrens vormt. Bewust of onbewust kunnen zo de eigendomsgrenzen wijzigen.
Recentelijk had ik een zaak in behandeling waarbij mijn cliënten een woning met ruime tuin hadden gekocht. Ze gingen ervan uit dat de aanwezige omheining de eigendomsgrens vormde. Kort nadat ze de woning hadden betrokken kregen ze het bericht van de gemeente dat ca. 150 m2 van de tuin eigendom zou zijn van de gemeente. Volgens de gegevens van het Kadaster was dat ook het geval. Verzocht werd de grond terug te geven of voor een aanzienlijk bedrag te kopen. Cliënten waren hoogst verontwaardigd omdat zij ervan uit gingen dat zij het perceel hadden gekocht zoals het was omheind. Zij hadden hiervoor ook betaald!
De verkoper werd de vraag voorgelegd wat hij hier van wist. De verkoper meldde ook niet beter te weten. Toen hij het perceel in de jaren ’70 had aangekocht, had het al dezelfde afmetingen en hij was hierop nooit door de gemeente aangesproken. Sterker nog, de gemeente had zelfs toestemming verleend voor het vervangen van een bestaande omheining door een stenen schansmuur. Gezien deze feiten kwam het beroep op verjaring in beeld. Ons burgerlijk wetboek bepaalt namelijk dat wanneer, zoals in dit geval, de grond te goeder trouw is verkregen en vervolgens het bezit ervan 10 jaar onafgebroken heeft geduurd, men de eigendom ervan verkrijgt. Onder bezit wordt verstaan dat men de grond als zijn eigendom beschouwt. Dat kan op diverse manieren blijken, bijvoorbeeld door op grond te bouwen of de grond te omheinen. Te goeder trouw houdt in dat men zich redelijkerwijze als rechthebbende mocht beschouwen. Gaat het om een verkrijging waarvoor een leveringsakte is opgemaakt en ingeschreven, dan wordt goede trouw in beginsel aanwezig geacht. De rechtsvoorganger van mijn cliënten was door verjaring eigenaar geworden van de grond en daarom ook bevoegd om deze aan cliënten te verkopen en te leveren. De gemeente kon gelet hierop niet langer aanspraak maken op ontruiming of aandringen op aankoop.
Naast de deze vorm van verkrijgende verjaring kent ons burgerlijk wetboek nog een andere vorm van verjaring, de zogenaamde bevrijdende verjaring. Wanneer men willens en wetens een strook grond van een ander in gebruik neemt en de eigenaar verzet zich gedurende 20 jaar niet tegen deze onrechtmatige toestand, ook dan verbindt ons burgerlijk wetboek hieraan consequenties. Doordat de rechtmatige eigenaar gedurende 20 jaar geen actie heeft ondernomen, is zijn recht tot ongedaanmaking verjaard en kan hij tegen het gebruik van zijn grond door een ander niet meer opkomen. Degene die de grond op deze wijze 20 jaar in gebruik heeft wordt hiervan eigenaar. Verwijzing dat het bij het Kadaster anders geregistreerd staat kan dan niet baten.
Een beroep op verjaring stuit veelal op onbegrip bij de oorspronkelijke eigenaar die hierdoor zijn eigendom verliest. De wetgever heeft echter gemeend dat aan een geruime tijd bestaande feitelijke situatie ook juridische gevolgen moeten worden verbonden. Dit kan, zoals zo vaak in onze praktijk, in uw voordeel maar ook in uw nadeel werken. Het enige advies dat ik kan geven is om u enerzijds bewust te zijn van een mogelijk beroep op verjaring wanneer een ander u aanspreekt zijn grond terug te geven en om anderzijds tijdig actie te ondernemen wanneer een ander uw grond zonder toestemming in gebruik neemt.
Wilt u meer weten over verjaring van eigendom en de consequenties daarvan, neemt u dan contact op met:
Boskamp & Willems Advocaten
- Uw succes, onze uitdaging -Mr. M.J.A. (Marcel) Verhagen
sectie onroerendgoedrecht
Dr. Holtroplaan 42 Eindhoven
T 040 – 250 14 14
F 040 – 250 14 50
www.boskampwillems.nl
Geen opmerkingen:
Een reactie posten